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      金湖县工业用地先租后让和弹性出让实施意见

       

      依据省政府办公厅《关于改革工业用地供应方式促进产业转型升级企业提质增效的指导意见》和淮安市《关于加快推进工业用地供应方式改革试点工作的指导意见》,结合我县实际,并借鉴外地经验,决定对工业项目实行先租后让和弹性出让的土地供应方式,落实产业用地新政策,降低企业投资成本,优化营商环境,特制定如下意见:

      一、明确概念和范围

      (一)“先租后让”方式

      是指在供应工业用地时,设定一定的投入产出等条件,先以租赁方式向投资企业供应土地,承租人(投资企业)租赁土地经评估考核达到约定的投入产出等条件后,可以申请将租赁土地转让为出让土地。以先租后让方式供应工业用地的,承租人在租赁合同约定的使用期限内可以建造永久建(构)筑物。

      (二)“弹性出让”方式

      是指在供应工业用地时,在法定最高有偿使用年限50年,根据产业生命周期,合理确定工业用地出让期限。以弹性出让方式供应工业用地的,受让人在出让合同约定的使用期限内可以建造永久建(构)物。

      (三)适用范围

      我县范围内新上工业项目应当依据本意见,以先租后让和弹性出让方式取得土地。具体供地方式由相关责任单位牵头提出建议,拟订用地规模、供地方式及《项目履约监管协议初稿》,报县政府批准,确定用地指标及供地方式。特殊产业、特殊项目需采用最高年期供地的,由相关责任单位提出书面申请报县政府批准。

      在土地租赁、土地出让合同约定的使用期限内,土地使用权者可经有关部门批准,建造永久建(构)筑物。在办理工业项目核准、规划许可、建设许可等手续时,土地租赁合同与土地出让合同具有同等效用。

      二、明确条件,精准供地

      (一)落实产业用地新政策

      1、以先租后让和弹性出让方式供应工业用地的,应依法采取招标拍卖挂牌方式。以先租后让方式供地的,租赁期限届满时,承租人达到合同约定的条件后,经出租人同意采取协议方式办理出让手续。

      2、工业用地必须符合国家产业政策、土地利用总体规划和相关规划,坚持节约集约用地。

      3、鼓励新上工业项目建设四层以上厂房,除生产安全、工艺流程有特殊要求的,原则上不得建设单层厂房,土地挂牌条件和建设用地规划条件中应当明确相关内容。

      (二)合理确定用地年期和价格

      1、用地年期。采取弹性出让方式供应土地的,出让年期按20年或30年设定;采取先租后让方式供应土地的,租赁和出让年限之和一般不超过30年,先期租赁土地年期一般不超过5年。租赁期满,经考核合格将租赁土地转为出让土地时,办理剩余年期的协议出让手续。

      2、土地价格。以弹性出让方式供应土地的,20年、30年期土地出让起价分别按不低于最高年限地价0.4、0.6系数确定。以先租后让方式供应土地的,每年租赁期租金按不低于最高年期出让地价的2%确定,参照出让方式供地并办理《不动产权证》,协议出让价格为出租时点时设定的出让年期土地出让金总额扣除已缴纳租金后的差价,并变更办理《不动产证》。

      3、工业用地租金的收支管理参照工业用地出让金收支管理的规定执行。

      (三)签订履约监管协议

      1、工业用地挂牌成交后,在县自然资源和规划局与摘牌人(投资方)签订租赁或出让合同的同时,县政府作为合同履约监管责任方参与,三方签订合同的履约协议。履约协议重点明确用地期限内的投资强度、亩均投资产出、亩均税收等指标,以及用地单位未达到投入产出标准退地的要求和条件。投入产出条件具体标准依据国家和省、市规定,结合我县实际制定。

      2、企业依法取得土地后,未经县政府或指定责任单位同意,不得将土地使用权转让、转租。

      (四)执行履约监管协议

      对先租后让和弹性出让的工业项目用地依照约定实行综合考核制度。

      1、租赁期满后用地单位申请将租赁土地转为出让土地,或土地出让期满后用地单位申请延续出让的,县政府组织对用地单位执行履约监管协议情况进行综合考核。对考核通过的工业项目办理租赁土地转出让或出让土地续期手续;对经评估考核不达标的工业项目,可给予企业2年的整改期限,并办理续租手续,经整改后考核仍然达不到约定条件的,按照合同约定处置。

      2、对因企业自身原因无法开发建设或运营的和未达到合同约定土地使用条件的,经综合考核未通过的工业用地,按照合同约定有偿或无偿收回土地使用权。对有偿收回土地使用权的,按约定返还剩余年期的土地出让金或租金。对地上建(构)筑物,由县政府按照履约监管协议约定,组织采取无偿收回、残值补偿、评估进点价折算或由用地企业自行恢复原状等方式处置。

      3、综合考核工作由县政府明确责任单位牵头具体操作。责任单位可引导专业的社会评估机构参与综合考核,确保综合考核的公正性。

      三、明确职责,简化流程

      (一)县自然资源和规划局具体牵头负责工业用地先租后让和弹性出让的审核报批。发改、工信、生态环境、住建、市场监管、财政、审计、税务、商务等部门和用地单位所在地的责任主体单位(开发区、街道办、镇政府)以及相关责任单位依据自身职责,及时办理相关手续,依法监管用地单位的规划建设和生产经营活动。

      (二)租赁期满后用地单位申请将租赁土地转为出让土地,或出让期满后用地单位申请延期出让的,由责任单位牵头,发改、工信、自然资源和规划、生态环境、住建、审计、税务等部门参与,对用地单位执行履约监管协议情况进行综合考核,形成考核报告报县政府作决策,确定是否续期出让或处理意见。

      (三)相关部门应当根据实际情况,对先租后让和弹性出让用地项目涉及的税费缴纳标准和办法进行研究和调整。

      四、产权平等,保障权益

      (一)租赁用地和出让用地一样,都是法定的国有土地有偿使用方式,可以依法转让、转租、抵押。自然资源和规划、住建等部门及各金融机构要积极作为,及时为承租企业提供优质服务,依法保障租赁土地的合法权益,满足承租企业生产经营方面的各项合法需求。

      (二)工业用地租赁或出让合同期限届满前,除因社会公共利益或者实施城市(乡镇)总体规划需要外,不得提前收回土地使用权。因社会公共利益或者实施城市(乡镇)规划,确需提前收回土地使用权的,应当依照法定程序报批,并根据国家法规和实际情况给予企业补偿。

      本意见自印发之日起施行,施行期间,由县自然资源和规划局负责解释。未尽事宜参照国有建设用地使用权出让规定办理,上级有新规定的从其规定。


            金政发〔2019〕60号关于印发《金湖县工业用地先租后让和弹性出让实施意见》的通知.docx


      2019年07月16日

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